+7-965-601-95-00
Закон защищает каждого, кто может позволить себе хорошего адвоката.

Акция

 

Внимание АКЦИЯ, стоимость развернутой юридической консультации - 500 рублей, письменной консультации со ссылкой на нормативные акты  - 1000рублей! Бесплатная юридическая консультация по телефону! 

 

Регистрация ИП и регистрация ООО бесплатно (пакет Лайт  - расходы только на оплату госпошлины за регистрацию фирмы, услуг нотариуса (в состав услуг входит подготовка пакета документов для регистрации и консультация по процедуре регистрации, открытии расчетного счета, постановки на учет в органах статистики).

Главная \ Статьи \ Передача прав на земельный участок при продаже здания, сооружения

Передача прав на земельный участок при продаже здания, сооружения

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).
Аналогичное положение содержится и в п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
При приобретении лицом права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость его права на земельный участок, на котором они расположены, зависят от характера прав на этот участок предыдущего собственника здания (сооружения).
Если предыдущий собственник здания (сооружения) является одновременно и собственником земельного участка, к приобретателю по общему правилу переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для их использования (ст. 273 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как правило, вместе с земельным участком. Исключение составляют только два случая, когда отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, может проводиться отдельно от земельного участка:
- при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Обратите внимание: Пленум ВАС РФ в п. 11 постановления от 24.03.2005 N 11 прямо указал, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в п. 4 ст. 35 ЗК РФ случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Если же предыдущий собственник зданий (сооружений) не являлся собственником земельного участка, а использовал его на иных основаниях, к приобретателю переходит право пользования частью земельного участка, занятой зданиями (сооружениями) и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий (сооружений) (п. 2 ст. 271 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ). В таком случае приобретатель имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности - исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
В п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09).