+7-965-601-95-00
Закон защищает каждого, кто может позволить себе хорошего адвоката.

Акция

 

Внимание АКЦИЯ, стоимость развернутой юридической консультации - 500 рублей, письменной консультации со ссылкой на нормативные акты  - 1000рублей! Бесплатная юридическая консультация по телефону! 

 

Регистрация ИП и регистрация ООО бесплатно (пакет Лайт  - расходы только на оплату госпошлины за регистрацию фирмы, услуг нотариуса (в состав услуг входит подготовка пакета документов для регистрации и консультация по процедуре регистрации, открытии расчетного счета, постановки на учет в органах статистики).

Главная \ Статьи \ Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

 

Переустройству и перепланировке жилого помещения посвящена гл. 4 ЖК РФ.
Как следует из ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. перенос стен (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Если производимые преобразования не касаются тех, сведения о которых подлежат внесению в технический паспорт помещения, то переустройства в таком случае не возникает и процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на такие преобразования не распространяется. При этом любые переносы, сносы, установка стен рассматриваются как перепланировка и подлежат согласованию, так как все перегородки в квартирах отражены в технических паспортах на них.
Чаще всего споры о том, применяются ли положения гл. 4 ЖК РФ к произведенным ремонтным работам, возникают при переустройстве инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования.
Другим спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. Ранее мы исследовали судебную практику по данному вопросу и знаем, что к правоотношениям по возведению самовольной постройки применяется ст. 222 ГК РФ. Самовольная перепланировка и самовольная постройка имеют различные последствия, при возникновении соответствующих споров используются разные доказательства, различается и круг лиц, участвующих в деле, поэтому определиться с тем, что же было произведено в результате ремонта, перед обращением в суд необходимо.
Для проведения перепланировки или переустройства без нарушений закона работы необходимо предварительно согласовывать с органом местного самоуправления.
Как указывается в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (в ред. от 21.09.2005)*(20));
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (к примеру, в г. Москве порядок подготовки и оформления проекта переустройства и (или) перепланировки установлен распоряжением Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 "О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений");
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) выраженное в письменной форме согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если имеют место отношения социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
При этом орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается только в установленных законом в случаях, а именно:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 27 ЖК РФ).
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеперечисленные нарушения. Оно выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
После согласования переустройства или перепланировки и получения решения органа местного самоуправления о проведении перепланировки собственник жилого помещения вправе осуществлять строительные работы.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 27.12.2009)*(21) (ст. 28 ЖК РФ).
Не всегда переустройства и перепланировки жилых помещений производятся в вышеприведенном порядке, со строгим соблюдением проекта и процедуры. Имеют место случаи, когда собственники жилых помещений не утруждают себя предварительными согласованиями. Такие переустройства и перепланировки именуются самовольными и за их осуществление закон предусматривает различные санкции.
Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения установлены в ст. 29 ЖК РФ, согласно которой самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии принимает решение:
1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой вырученных от продажи средств собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения (наймодателя по указанному договору) обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в описанном выше порядке.
Поскольку мы рассматриваем судебную практику по жилищным спорам, в рамках разрешения вопросов, касающихся переустройства и перепланировки жилого помещения ст. 29 ЖК РФ представляет для нас особый интерес. Рассмотрим практику применения настоящей статьи и иные вопросы, которые разрешаются судом при рассмотрении дел о самовольных перепланировках.
Большинство дел анализируемой категории возбуждается в целях сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Попробуем ответить на вопрос о том, при наличии каких условий возможно сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии.
Как следует из ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, единственным условием, при котором переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком состоянии - ненарушение прав и законных интересов граждан либо отсутствие угрозы их жизни или здоровью.
Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство.
Так, М. обратилась в суд с иском к администрации г. Елизово о согласовании и узаконении перепланировки, произведенной в принадлежащей М. квартире.
В обоснование своих требований истица сослалась на то, что в квартире, в которой она проживает, произведена самовольная перепланировка. 25.07.2005 она обратилась в администрацию г. Елизово с заявлением об узаконении перепланировки, но ей в этом было отказано. Отказ М. сочла необоснованным, поскольку санитарные нормы и правила, на основании которых ей было отказано, устарели и не соответствовали правам и свободам гражданина. Перепланировка не нарушала прав граждан, соседствовавших с квартирой, не нарушала безопасности жилого помещения, а наоборот, поспособствовала улучшению планировки, экономии потребления электроэнергии и вентиляции помещения в санузле.
В судебном заседании М. изменила требования: она просила суд принять решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку этим не нарушались права и законные интересы граждан и не создавалась угроза для их жизни или здоровья.
В судебном заседании 23.11.2005 судом с согласия истицы была произведена замена ненадлежащего ответчика (администрации г. Елизово) на надлежащего ответчика - администрацию Елизовского районного муниципального образования (ЕРМО). Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснив, что истица не представила доказательств того, что произведенная ею перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассмотрев дело, суд в удовлетворении иска отказал.
Не соглашаясь с таким решением суда, М. подала на него кассационную жалобу, в которой указала, что перепланировка была сделана с целью благоустройства. Угрозы для жизни людей сносом перегородок не было создано, что подтверждалось схемой технического паспорта и ответом из проектной организации. Кроме того, квартира была расположена на первом этаже, в связи с чем неудобств соседям от ее канализации причинено быть не могло, а претензий от соседей за 10 лет пользования перепланированной квартирой в органы санэпидемнадзора не поступало. М. указала, что считает вывод суда о необходимости получения заключения из санэпидемнадзора незаконным, поскольку санэпидемнадзор занимается проверкой воздуха, воды в квартире, смывами на наличие опасных бактерий и делает осмотр на наличие в доме воды и канализации. Факт же наличия в квартире водопровода и канализации подтвержден в суде выпиской из технического паспорта на квартиру. Кроме того, процедура является платной. М. просила решение отменить и принять новое, удовлетворяющее ее требования.
Судебная коллегия, поверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не нашла оснований для ее удовлетворения, указав следующее.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст. 8, 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" граждане имеют право на благополучную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Жилые помещения по планировке, микроклимату, воздухообмену, должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Как следовало из материалов дела, М. произвела самовольную перепланировку: снесла перегородки разделявшие ванную, туалет и кладовую и вновь созданное помещение оборудовала под кухню, а помещение кухни оборудовала под санузел. Согласно ответам МУП "Стройпроект", Управления архитектуры и строительства администрации ЕРМО произведенная истицей перепланировка не затрагивала несущих конструкций и не влияла на сейсмостойкость здания.
В июле 2005 г. М. обратилась с заявлением о согласовании самовольно произведенной перепланировки, однако комиссией по перепланировке квартир при администрации ЕРМО в таком согласовании ей было отказано по тем основаниям, что в соответствии с п. 2.6 СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается, также по санитарно-гигиеническим нормам не допускается объединение вентиляционных каналов туалетов и кухонь.
Представитель Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Камчатской области в Елизовском районе" (ФГУЗ) в судебном заседании пояснила, что ФГУЗ может произвести необходимые замеры и дать заключение о том, создает либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан, произведенная истицей перепланировка, однако М. за данным заключением не обращалась. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно предложил истице обратиться в ФГУЗ за получением заключения о том, что произведенная перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, однако истица отказалась обратиться за ним, поскольку данная услуга являлась платной.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
Таким образом, поскольку истица не предоставила суду доказательств того, что произведенная ею перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, суд обоснованно отказал ей в удовлетворении иска.
Доводы кассационной жалобы о том, что для узаконения перепланировки не требуется заключения ФГУЗ, получение которого ей было предложено судом, являлись несостоятельными, поскольку основаны на предположениях.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии денежных средств на оплату получения названного заключения правового значения для разрешения данного спора не имели.
Другие доводы кассационной жалобы были предметом обсуждения суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имелось (Обзор судебной практики применения судами Камчатской области ЖК РФ при рассмотрении гражданских дел после 01.03.2005).
Данный пример из судебной практики наглядно показывает, какие документы, исходящие из каких учреждений, могут являться надлежащими доказательствами, подтверждающими, что перепланировка (переустройство) не нарушает права других граждан и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Чтобы исследовать вопрос о том, какие документы, исходящие из каких учреждений, суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, рассмотрим следующие примеры из судебной практики.
Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.А. к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.
Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и соответствовали требованиям СНиП (решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.06.2007).
В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение.
При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии, но и то, что именно написано в таком заключении. Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью. В этой связи заключения компетентной организации о соответствии перепланированного (переустроенного) помещения требованиям СНиП или санитарным нормам недостаточно. Такой вывод следует из следующего определения Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к администрации г. Белгорода о признании отказа администрации г. Белгорода в согласовании перепланировки жилого помещения незаконным, сохранении квартиры в перепланированном состоянии по надзорной жалобе Ч. на определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008.
Определением N 57-В09-11 определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008 в части вынесения нового решения по делу было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части определение судебной коллегии было оставлено без изменения, а надзорная жалоба Ч. - без удовлетворения.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ было установлено, что в обоснование заявленных требований Ч. сослался на то, что на основании справки ЖСК от 03.04.2008 N 76 ему принадлежала четырехкомнатная квартира, в ходе эксплуатации которой он за счет собственных сил и средств произвел перепланировку, состоявшую в следующем: были демонтированы шкафы в жилой комнате и перегородка с дверным проемом, тем самым увеличились площади жилых комнат. Перепланировка была произведена без наличия проектной документации и без согласования с соответствующими органами местного самоуправления. В связи с наличием перепланировки он не мог получить в УФРС по Белгородской области правоустанавливающие документы на квартиру. Ч. ссылался на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
В соответствии с заключением о надежности конструкций были сделаны выводы о том, что демонтаж перегородки с дверным проемом и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома, с соблюдением требований СНиП 31-01-2003, и не создали угрозу жизни и здоровью для проживающих граждан.
Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования Ч. были удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008 указанное решение суда было отменено, по делу было принято новое решение об отказе в иске.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 15.05.2009 заявителю было отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В повторной надзорной жалобе был поставлен вопрос об отмене в порядке надзора определения суда кассационной инстанции от 09.12.2008 и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 06.10.2008.
11.06.2009 заместитель Председателя Верховного Суда РФ В.И. Нечаев истребовал дело в Верховный Суд РФ, определением от 06.08.2009 отменил определение судьи Верховного Суда РФ от 15.05.2009 и передал дело с надзорной жалобой заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла жалобу заявителя подлежащей удовлетворению в части.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
В соответствии с градостроительным заключением Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13.05.2008 N 396-гз перепланировка квартиры Ч. была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" ею нарушены не были. В заключении было указано на необходимость получить заключение о надежности конструкций.
Согласно заключению ФГУ здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области" от 27.06.2008 произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям".
В соответствии с выводом ООО "Воронежский центр экспертизы" от 20.06.2008 N 220, проводившего исследования, демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан.
Решением МУ "Городской жилищный фонд" от 05.08.2008 N 1878 Ч. было отказано в согласовании самовольно произведенной перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием указанного жилого помещения после осуществления работ по перепланировке требованиям п. 4.2.4.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
Разрешая спор и удовлетворяя иск Ч., суд первой инстанции руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению.
В подтверждение своего вывода суд сослался на указанные выше заключения Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации г. Белгорода, ООО "Воронежский центр экспертизы", Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области".
Отменяя решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции правомерно сослался на то, что требования к объектам капитального строительства регламентируются не только нормами СНиП 31-01-2003, но и другими техническими правилами и нормами, что не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении данного дела. Так, градостроительное заключение и заключение специалиста ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" указывают на соответствие произведенной планировки требованиям СНиП 31-01-2003, не ссылаясь при этом на "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, в соответствии с п. 4.2.4.9 которых в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы.
В связи с этим суд кассационной инстанции правильно отменил решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008.
Судебная коллегия решила, что определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда в части отмены решения Октябрьского районного суда г. Белгорода являлось законным и оснований для удовлетворения надзорной жалобы Ч. в этой части не имелось.
Вместе с тем с определением судебной коллегии областного суда в части вынесения нового решения об отказе в удовлетворении иска на том основании, что перепланировка квартиры истца была проведена с нарушением "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, согласиться было нельзя.
Кассационная инстанция областного суда не учла положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, когда в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Доводы Ч. о том, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создавало угрозу их жизни или здоровью в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ судебной коллегией не проверялись и суждение об этом в определении суда кассационной инстанции отсутствовало.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия сочла, что допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являлись существенными, повлиявшими на исход дела (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 57-В09-11).
Говорить о том, что для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии достаточно только того, чтобы этим не нарушались права и законные интересы граждан либо это не создавало угрозу их жизни или здоровью, только в рамках соответствия перепланировки требованиям СНиП и СанПиН, возможно правильно, если перепланировка затрагивает только жилое помещение, находящееся в единоличной собственности лица и перепланировкой не затрагиваются помещения, принадлежащие другим лицам.
Перейдем к рассмотрению вопроса о том, возможно ли сохранение жилых помещений в перепланированном состоянии, если в результате перепланировки была увеличена площадь жилого помещения за счет площади общих помещений в многоквартирном доме.
Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.
Приведем пример из судебного постановления, в котором суд отверг возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, если этим затрагивается площадь общего имущества собственников в многоквартирном доме.
С. обратился в суд с иском к мэрии г. Архангельска и просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее - отдел ГАСК) о согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного в г. Архангельске, на основании которого соседкой истца Б. была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме, чем были нарушены его права.
Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил. Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Как было установлено судом, на основании заявления Б. о перепланировке квартиры отделом ГАСК мэрии г. Архангельска было принято решение о согласовании перепланировки жилого помещения в соответствии с разработанным проектом.
Согласно этому проекту и документам на перепланировку квартиры на втором этаже двухэтажного деревянного жилого дома, а именно на лестничной клетке - площадке, был устроен деревянный тамбур и установлен дверной блок.
Признавая оспариваемое решение недействительным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что решение о согласовании такой перепланировки жилого помещения было принято в нарушение действующего законодательства и нарушало права истца по пользованию общим имуществом в связи с устройством в месте общего пользования - на лестничной площадке - деревянного тамбура.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно п. 1.7.1 перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрепление многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Поскольку Отделом ГАСК мэрии г. Архангельска было принято решение о согласовании перепланировки с устройством не существовавшего ранее тамбура на лестничной площадке, что было не предусмотрено действовавшим жилищным законодательством, то суд обоснованно признал такое решение недействительным.
Суд правильно указал в решении, что применительно к настоящему делу в силу вышеупомянутых норм и ст. 16 ЖК РФ перепланировка жилого помещения Б. могла быть осуществлена только за счет находившихся в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, так как ни коридора, ни секции, ни тамбура у входа в квартиру не было, а лестничная клетка (площадка) не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством.
Принятым решением отдела ГАСК мэрии г. Архангельска были нарушены права истца, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома (лестничной клеткой) в полном объеме.
Доказательств того, что истец злоупотреблял своим правом, а установление перегородки являлось способом самозащиты своих прав Б., ни в суд первой инстанции, ни в кассационную инстанцию представлено не было.
В случае конфликта и причинения ей вреда С.Б. не была лишена возможности защитить свои права в установленном законом порядке, в частности путем обращения с заявлением в правоохранительные органы или с иском в суд (кассационное определение Архангельского областного суда N 33-2124).
Тем не менее полагаем, что передача в собственность части общего имущества собственников многоквартирного дома возможна в порядке гл. 4 ЖК РФ на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которой:
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку в законе четко указано, что для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников, решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, за которое не все собственники единогласно проголосовали за одобрение перепланировки, будет недостаточно.
Лицу, которое в результате произведенной им перепланировки желает увеличить собственную площадь, потребуется получить письменное согласие всех собственников многоквартирного дома. Отказ кого либо из собственников помещения в многоквартирном доме в даче такого согласия, по нашему мнению, возможно оспаривать в судебном порядке при рассмотрении дела о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Кроме того, к участию в таком деле должны быть привлечены все собственники жилых помещений этого многоквартирного дома.
Приведем пример из судебной практики, который, на наш взгляд, можно назвать исключительным, так как судебная практика по данному вопросу не сложилась до сегодняшнего дня.
Супруги К.О.А. обратились в суд с иском, указав, что истцы являются собственниками квартиры, над которой в теле существующего чердака без разрешения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения супругами К.О.А. было завершено устройство мансарды. Согласно техническому заключению ОАО "Горжилпроект" устройство мансарды на несущую способность и эксплуатационные качества дома не влияло.
Учитывая согласие заинтересованных лиц, подтверждавших тот факт, что сохранение квартиры в переустроенном и перепланированном виде не нарушало права и интересы других лиц и не создавало угрозу жизни (согласие МУФЗ района, согласие соседей Л.Н.Б., Г.С.С., К.Т.С., уведомление МУ "Комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону" о возможности сохранения самовольно возведенного помещения), заявители просили признать возможность сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии и признать за ними права собственности на квартиру общей площадью 67,60 кв. м, учитывая при этом, что 53,40 кв. м, указанной квартиры принадлежали заявителю на праве собственности на основании регистрационного удостоверения МПТИ.
Представители истцов в судебном заседании уточнили исковые требования, попросив сохранить реконструированную квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии и признать за истцами права совместной собственности на комнату, расположенную на мансардном этаже дома, площадью 33,90 кв. м и включавшую в себя шкаф, увеличив тем самым общую площадь квартиры до 86 кв. м, внести изменения в техническую документацию квартиры, указав назначение помещения в мансарде жилого дома в качестве подсобного. В судебном заседании представители истцов пояснили, что помещение мансарды использовалось истцами как гардеробная и кладовая, где хранились их личные вещи.
Ответчики (администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону и администрация г. Ростова-на-Дону), будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. Ответчики Л.Н.Б., Г.С.С., К.Т.С., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представили заявления, в которых не возражали против удовлетворения требований истцов.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, присутствовавших в судебном заседании, суд пришел к следующему.
Заявляя требования о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру, истцы указывали, что устройство мансарды на несущую способность и эксплуатационные качества дома не влияло, соответствовало требованиям СНиП, заинтересованные лица не возражали против сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии.
В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд установил, что реконструкция квартиры и увеличение общей площади были осуществлены за счет мансарды в теле существовавшего чердака, являвшегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с техническим паспортом соответствующего жилого дома оставшиеся квартиры принадлежали на праве собственности Л.Н.Б., Г.С.С. и К.Т.С.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников жилых помещений 25.10.2005 собственниками жилых помещений было принято положительное решение о возможности сохранения мансарды, возведенной силами и средствами собственников квартиры, принадлежавшей К.О.А.
Кроме того, из адресованных суду заявлений Л.Н.Б., Г.С.С., К.Т.С. усматривалось, что необходимость возведения мансарды супругами К.О.А. была связана с желанием благоустроить многоквартирный дом, поскольку существовавший чердак и крыша дома были в аварийном состоянии. Попытка привлечь сотрудников МУФЗ района для проведения ремонтных работ по восстановлению крыши и чердака к положительным результатам не привели. Поскольку заявители не имели желания пользоваться мансардой в личных целях, они были согласны на уменьшение своей доли в общем имуществе многоквартирного дома в объеме существующей мансарды.
В соответствии с заключением эксперта высота спорной жилой комнаты, расположенной в мансарде соответствующего жилого дома, равная 2,30 м, не соответствовала требованиям п. 5.8. СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", где указано, что в жилых помещениях, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой (2,50 м) на площади, не превышающей 50%. Ширина лестницы, равная 0,65 м, и уклон внутриквартирной лестницы, равный 1 х 0,54 м в квартире, не соответствовали требованиям п. 8.2 и требованиям табл. 8.1 СНиП, где указано, что минимальная ширина внутриквартирных лестниц должна быть не менее 0,90 м, а максимальный уклон внутриквартирных лестниц должен составлять 1 x 1,25 м.
Таким образом, в результате экспертизы были выявлены отклонения от СНиП, а именно, в высоте потолка в комнате, расположенной в мансарде дома, а также в ширине и уклоне внутриквартирной лестницы.
Из пояснений представителей истцов следовало, что комната в мансарде дома использовалась жильцами квартиры как подсобное помещение, гардеробная и кладовая.
В соответствии с заключением специалиста Центра независимых экспертиз в результате осмотра квартиры было установлено, что в части чердачного пространства жилого дома была устроена мансарда, в которой размещалось подсобное помещение, стены помещения выполнены кирпичом, толщиной в один кирпич. В стенах мансардного помещения имелось два оконных проема. Сообщение между помещениями квартиры, находившимися на втором этаже здания, и помещением мансардного этажа осуществлялось по внутренней деревянной лестнице через проем в перекрытии. Габаритные размеры проема составляли 1,33 х 0,65 м. Проекция лестницы была соразмерна с габаритами указанного проема. Высота от пола второго этажа до пола мансарды составляла 3,12 м, следовательно, уклон внутриквартирной лестницы составляет 1 x 0,54 м; уклон внутриквартирной лестницы, по мнению эксперта, не подпадал под требования п. 8.1 СНиП 31-01-2003, лестница не вела в жилые помещения. Часть потолка в спорной комнате, находившаяся в средней его части, проходила в горизонтальной плоскости, остальные части потолка комнаты были выполнены с уклоном. Высота подсобного помещения в месте расположения потолка в горизонтальной части составляла 2,30 м.
В результате исследования было определено, что высота спорного помещения, равная 2,30 м, соответствовала требованиям п. 5.8 СНиП "Здания жилые многоквартирные", где указано, что высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними), подсобных помещений определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
Жилые комнаты, а также подсобное помещение, находившиеся в мансарде, имели естественное освещение, что соответствовало требованиям СНиП 23-05-85 "Естественное и искусственное освещение" и п. 9.12 СНиП 31-01-2003.
Путем сопоставления копии плана БТИ жилого дома, составленного по состоянию на 2005 г., с копией плана БТИ квартиры, составленного по состоянию на 1994 г., т.е. до проведения работ по перепланировке, специалистом было определено, что месторасположение подсобных помещений квартиры не было изменено. Санитарно-техническое оборудование, установленное в подсобных помещениях квартиры, соответствовало его ранее существовавшему расположению и не требовало переноса инженерных коммуникаций, что соответствовало требованиям СНиП 3.05.2001-85 "Внутренние санитарно-технические системы" и СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий". Несущие конструкции дома находились в удовлетворительном состоянии, устройство мансарды не влияло на несущую способность и эксплуатационные качества дома, а наоборот, улучшало их, улучшались теплотехнические характеристики дома за счет теплого мансардного помещения.
В соответствии с выводами специалиста реконструированная квартира была признана соответствующей действующим СНиП.
Выводы эксперта подтверждались положительными заключениями Отдела государственного пожарного надзора по г. Ростову-на-Дону, согласованием МУФЗ района о возможности сохранения возведенной мансарды, экспертным заключением ФГУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области" и положительным заключением ОАО "Горжилпроект".
Таким образом, суд установил, что реконструкция истцами помещения, в результате которой за счет общего имущества собственников жилых помещений дома в части чердачного пространства была устроена мансарда с размещением в ней подсобных помещений соответствующей квартиры, соответствовала требованиям СНиП и собственники жилых помещений дома не возражали против уменьшения их доли в общем имуществе многоквартирного дома в объеме существующей мансарды.
При таких обстоятельствах требования истцов о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии подлежали удовлетворению. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Поскольку в результате реконструкции истцами было создано жилое помещение, состоявшее из трехкомнатной квартиры, общей площадью 86,0 кв. м, в том числе жилой площадью 32,3 кв. м, требования истца о признании права собственности на указанное помещение подлежали удовлетворению. Принимая решение о признании за истцами права собственности на реконструированное помещение, суд учел, что соответствующая квартира принадлежала истцам в соответствии с договором о передаче квартиры в совместную собственность граждан.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-197, 199 ГПК РФ, суд решил сохранить соответствующую квартиру общей площадью 86,0 кв. м в реконструированном виде, признать за супругами К.О.А. право совместной собственности на нее, внести изменение в техническую документацию квартиры, указав назначение созданного в мансарде помещения в качестве подсобного (решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.04.2006 по делу N 2-79/2006).
Дела о сохранении жилых помещений в перепланированном или переустроенном состоянии рассматривались судами и до введения в действие нового ЖК РФ: возможность в судебном порядке узаконить перепланировку законом была установлена и ранее, в ст. 84 ЖК РСФСР. В связи с этим можно было бы утверждать, что судебная практика по таким делам уже сложилась, если бы не появление разъяснений Верховного Суда РФ, по сути, указавшие на неправильные действия нижестоящих судов, которые принимали исковые заявления от лиц, произведших самовольные перепланировки. Верховный Суд указал, что рассматривать вопросы о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии в порядке искового производства по искам таких лиц неправильно (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года от 27.09.2006). Свою позицию Верховный Суд РФ обосновал следующим образом.
Частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Несмотря на то что суды до сих пор принимают решения по искам лиц, произведших перепланировку, о ее узаконивании, роль рекомендаций Верховного Суда РФ не стоит недооценивать. Скорее всего, со временем у самовольных перепланировщиков уже не будет возможности избежать прохождения во внесудебном порядке процедуры согласования с чиновниками перепланировки жилого помещения. Полагаем, что мало кто отважится ждать, когда органы местного самоуправления первыми обратятся в суд с иском о продаже жилого помещения с торгов для того, чтобы появилась законная возможность обратиться со встречным иском о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.
Если решением суда заявителю будет отказано в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, наступают последствия, установленные ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ, которые мы рассматривали выше.
Вопрос о приведении и сроках приведения жилого помещения в прежнее состоянии решает орган, осуществляющий согласование, а не суд. Приведем следующий пример из практики Московского областного суда.
Материалами дела было установлено, что Л., являясь собственником квартиры, расположенной в Московской области, самовольно без надлежащих разрешений произвел ее перепланировку, в ходе которой были затронуты несущие конструкции жилого дома, а именно устроен проем в несущей стене между комнатами квартиры N 4 и 5. Факт устройства проема в несущей стене жилого дома сторонами не оспаривался.
Пунктом 1.7.2 постановления Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", зарегистрированного в Минюсте России от 15.10.2003 N 5176, носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Целостность несущих конструкций истцом была нарушена, что является недопустимым, а поэтому доводы жалобы о том, что согласно заключению экспертизы прочность конструкций увеличилась, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии.
Довод жалобы о невозможности восстановления конструкции в прежнем состоянии из-за угрозы обрушения многоквартирного дома не свидетельствует о существенном нарушении судом норм материального права. В силу ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в перепланированном состоянии устанавливается органом, осуществляющим согласование (постановление президиума Московского областного суда от 30.01.2008 N 63 по делу N 44г-35).
Отметим, что привести примеры судебной практики, касающиеся применения судами положений закона о продаже жилого помещения с публичных торгов или расторжения договора социального найма, затруднительно.
Можно лишь предположить, что применение этих положений вызовет много противоречий у судов, так как положения ст. 29 ЖК РФ не согласуется с действующим ГК РФ, в ч. 2 ст. 235 которого устанавливается исчерпывающий перечень оснований, когда возможно принудительное изъятие имущества у его собственника, и такого основания прекращения права собственности, как самовольное осуществление переустройства (перепланировки), нет.
То же можно сказать и о расторжении договора социального найма. Статья 91 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований выселения без предоставления другого жилого помещения, а также порядок такого выселения. Таким образом, правило, предусмотренное ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, входит в противоречие с положениями ст. 91.