Регистрация ИП и регистрация ООО бесплатно (пакет Лайт - расходы только на оплату госпошлины за регистрацию фирмы, услуг нотариуса (в состав услуг входит подготовка пакета документов для регистрации и консультация по процедуре регистрации, открытии расчетного счета, постановки на учет в органах статистики).
Ограничение права
Согласно законодательству, сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 261 ГК РФ). Само слово происходит от латинского глагола servitus - "подчиненность". Это как нельзя лучше объясняет саму суть явления, когда территория, на которой (или в отношении которой) устанавливается сервитут, как бы подчиняется "интересам" соседнего участка, обременяется им.
Обременение-сервитут бывает двух видов: частный и публичный. Последний устанавливается в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом. Частный же "помогает" пользоваться чужой недвижимостью гражданам и предприятиям. В данной статье речь пойдет именно о нем.
О частном сервитуте, как правило, вспоминают собственники земельных участков или помещений, когда один из них не может нормально пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом, не затрагивая при этом территорию другого. Например, соседи просят вас установить обременение для того, чтобы "протянуть" электричество или проложить коммуникации через ваш участок к своему. Еще один распространенный вариант возникновения сервитута, когда фирма не может обеспечить своим сотрудникам проход в офис, не воспользовавшись при этом вашей проходной. Об этом придется задуматься и в том случае, если работники другого предприятия не могут попасть на парковку, кроме как проехав через вашу стоянку. Обратите внимание - во всех приведенных случаях у соседней компании действительно не должно быть другого пути использования или обслуживания их недвижимости, кроме "захода" на вашу территорию. То есть, обременить ваш участок своим присутствием - это одновременно и крайняя мера, и единственный выход. При этом финансовая целесообразность в расчет не берется. И если у компании нет жизненной необходимости вести трубопровод через вашу землю, а просто-напросто это дешевле, чем огибать ваш участок и заплатить при этом втридорога, требования о сервитуте будут необоснованными (см., например, постановление ФАС Московского округа от 18.08.2003 г. N КГ-А40/5749/03).
Подмена понятий
Как показывает практика, некоторые предприниматели под предлогом получения сервитута преследуют совсем другие цели. Например, могут дать понять, что они совсем не прочь "обременить" ваше... холодильное оборудование, установленное на вашей же стороне торгового зала. Однако тут важно то, что в данном случае коллеги могут претендовать лишь на аренду, поскольку, по закону, сервитут может быть установлен лишь в отношении недвижимости.
Или еще пример. Прикрываясь желанием получить сервитут, организация может добиваться права обслуживать общее оборудование. Именно такая "хитрость" стала поводом для ссоры между компанией "Росток" и индивидуальным предпринимателем. Принадлежащие обоим участникам спора помещения располагались в одном и том же здании торгового центра. При этом на территории бизнесмена находилось общее оборудование системы пожаротушения.
Изначально соседство не сулило неприятностей. Но потом предприниматель решила передать свои площади в аренду обществу "Тотал", которое впоследствии (по решению общего собрания собственников нежилых помещений) было избрано управляющей компанией. После заключения арендной сделки фирма "Росток" направила в адрес предпринимателя проект соглашения об установлении сервитута. По предложению представителей организации, в данном случае, обременение должно было выражаться в праве последних иметь постоянный доступ к системе пожаротушения. Ведь, пояснили работники компании "Росток", при строительстве торгового центра в их помещении не были установлены датчики, подсоединенные к общему пульту пожарной сигнализации. И когда представители предприятия поняли, что никакого соглашения никто с ними подписывать не собирается, они решили добиться установления сервитута через суд.
Судью не проведешь
Изучив все предоставленные документы, арбитры обеих инстанций (решение Арбитражного суда Тверской области от 2.12.2011 г. и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 г. по делу N А66-5238/2011) установили, что ответчики, т.е. владельцы помещения с "сигнальным" оборудованием, никому не создают никаких препятствий. И у истца попросту отсутствует право обременять предпринимателя своим присутствием. Как выяснили арбитры, на самом деле фирму "Росток" интересовало не столько получение сервитута, сколько приобретение права обслуживать общее "пожарное" оборудование. Между тем организацией, управляющей общим имуществом в указанном торговом центре, уже был заключен договор с обществом "ФОРА" на техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации. Представитель истца попытался оправдаться, что договор с этой фирмой уже расторгнут. Однако судьи заметили, что этот факт отнюдь не свидетельствует о наличии у истца права требовать установления сервитута для того, чтобы именно он мог обслуживать оборудование.
Примечание. До предъявления иска об установлении сервитута необходимо соблюсти досудебный порядок разрешения спора. В противном случае арбитры укажут участникам конфликта, что рассмотрение "обременительного" требования в суде невозможно.
Примечание. Юридическая тонкость
"Хочу обратить ваше внимание на небольшой юридический нюанс, - говорит адвокат Сергей Воронин. - При оформлении соглашений о сервитуте, а точнее - при формулировании условий о его объекте, предпринимателей часто смущает тот факт, что участок, собственник которого ограничивается в правах, называют "обслуживающим". Но по логике большинства бизнесменов, именно эта недвижимость является главной и доминирующей, потому, что без "обращения" к этой территории соседним участком вообще нельзя было бы нормально пользоваться. Имейте в виду: такая формулировка - не опечатка и не ошибка. Ведь, по сути, обременяемая территория, действительно, служит интересам соседской недвижимости, буквально подчиняясь ей".
Но представители компании "Росток" все-таки решили обратиться в кассацию. Податель жалобы еще раз указал арбитрам на то, что в спорном помещении находится общее имущество всех собственников нежилых помещений здания торгового центра, а, следовательно, фирме "Росток" принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания. А это, по логике представителей предприятия, дает им право требовать установления сервитута для прохода к этому имуществу в целях его осмотра, инвентаризации, устранения недостатков.
Однако кассационные арбитры присоединились к мнению коллег из первой и апелляционной инстанций. Они напомнили, что согласно гражданскому законодательству, главное условие предоставления сервитута - это наличие нарушения принадлежащего собственнику права пользования его недвижимым имуществом. А фирме "Тотал", судя по представленным в суд документам, никто ни в чем не мешал. Пытаться же "завязать" на себя обслуживание общего оборудования, прикрываясь спорной необходимостью установки сервитута, незаконно (постановление ФАС Северо-Западного округа от 4.06.2012 г. по делу N А66-5238/2011).
Вы согласны?
Однако если фирма уверена, что обременить территорию соседа - это действительно ее единственный шанс начать полноценно пользоваться своей недвижимостью, самое время задуматься о заключении соглашения о сервитуте. Такой договор заключается в простой письменной форме между собственником обременяемой территории, и тем, в чьих интересах все это затевается.
Формулируя предмет соглашения, следует указать, что собственник обязуется предоставить пользователю право ограниченного пользования (т.е. сервитут) на конкретное недвижимое имущество (скажем, на участок парковки). Далее можно прописать отсылку к приложению соглашения, где будет подробно расписан план земельного участка, здания или помещения с указанием границ сервитута.
Следующим шагом станет изложение условия о цели установления обременения, например - право проезда или прохода через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.п. "Обратите на него особое внимание, - советует московский адвокат Сергей Воронин, - ведь довольно часто именно этот пункт расценивают как существенное условие соглашения" (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2003 г. N А12-17236/02-С43).
Целесообразно также прописать возможность взыскания штрафа с соседа, если тот вдруг забудет внести плату или нарушит другие условия договора.
Соглашение о сервитуте нужно обязательно зарегистрировать. Соответственно, вступает оно в силу только с даты госрегистрации, а не с момента подписания. А это значит, что и пользоваться имуществом, и получать за это плату раньше этого срока нельзя.
Цена за беспокойство
Кстати, о плате за сервитут. Этот пункт соглашения заслуживает отдельного рассмотрения.
Прежде всего, здесь необходимо знать меру. Ведь если вы попытаетесь установить слишком высокую платежную планку, бизнесмены, в чьих интересах устанавливается обременение, вместе с арбитражными судьями могут "опустить вас на землю" (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.11.2004 г. N А57-14517/03-30).
Согласно общему правилу, плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта. Вот что по этому поводу советует Екатерина Гладковских, главный бухгалтер компании, владеющей офисом на втором этаже бизнес-центра, и поэтому хорошо знакомая с соглашениями о сервитуте: "Формулируя условие о выплате, рекомендую ориентироваться по трем следующим показателям. Первый - вероятный ущерб (его можно рассчитать, как разницу соотношения стоимости активов, не обремененных сервитутом и обремененных им). Второй показатель - это величина упущенной выгоды. Как правило, она приравнивается к вероятному доходу, который фирма могла бы получить без обременения. И, наконец, третья составляющая - это вероятные убытки, которые грозят собственнику "ограниченной" недвижимости".
Кого хочешь, выбирай!
В заключение хотелось бы остановиться еще на одном вопросе: как быть предприятию, если у него есть несколько соседей, и ему, в общем-то, все равно, чью недвижимость обременить? Высшие арбитры советуют в данном случае устанавливать сервитут на территорию того собственника, которому он доставит наименьшее количество проблем (Определение ВАС РФ от 22.10.2009 г. N ВАС-13629/09). "Однако судьи вряд ли смогут сами воспользоваться советом коллег, - признается Сергей Воронин. - На практике получается, что рекомендация рассчитана на здравый смысл руководства компаний, которые собираются обременить территорию соседей. Именно предприниматели должны выбрать, кого они "осчастливят". И даже если арбитры увидят, что для "счастливчика" обременение более губительно, чем для другого соседа, они не имеют права "перенаправить" иск на последнего. Ведь современное процессуальное законодательство не дает арбитрам право без согласия истца заменить ответчика (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.07.2002 г. N А33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2). Поэтому, если компании грозит сервитут, и, кроме нее, есть еще "претенденты" на ограничение права собственности, лучше не полагаться на "случайный выбор", а изначально поговорить с соседом. Можно даже попробовать показать ему расчеты, согласно которым обременение скажется на делах вашей компании более плачевно, чем на финансовом положении соседнего предприятия, и по-человечески попросить его избрать другую "цель" для установления сервитута".