Регистрация ИП и регистрация ООО бесплатно (пакет Лайт - расходы только на оплату госпошлины за регистрацию фирмы, услуг нотариуса (в состав услуг входит подготовка пакета документов для регистрации и консультация по процедуре регистрации, открытии расчетного счета, постановки на учет в органах статистики).
Из жилого в нежилой фонд: алгоритм перевода
В хозяйственной практике довольно часто выгоднее использовать в качестве офиса жилое помещение - естественно, после перевода его в нежилой фонд. Процедура проведения этой операции описана в главе 3 Жилищного кодекса РФ - описана довольно подробно и на первый взгляд понятно. На самом деле в процессе перевода возникает множество вопросов.
Проще простого
Конечно, все мы помним, что закон запрещает вести хозяйственную деятельность в жилых помещениях. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях допускается только после их перевода в нежилые помещения (п. 2 ст. 671, п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Судьям эти нормы известны не хуже нас. Поэтому использование жилья не по назначению понимания у арбитров не вызывает. Суды указывают, что:
любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (см. постановление ФАС Московского округа от 08.05.02 N КГ-А40/2777-02);
сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.11.05 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9), от 05.10.06 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), от 23.10.06 N А82-2816/2006-2)). Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в нежилой фонд (ст. 22 ЖК РФ). Помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:
имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;
квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;
право собственности на помещение не обременено правами каких-либо лиц;
данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.
Несоответствие помещения хотя бы одному из этих требований - это основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Требования к документам: заявление...
Пакет необходимых документов описан в пункте 2 статьи 23 ЖК РФ.
Первым упомянуто заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Его форма действующим законодательством не установлена - следовательно, оно может быть составлено произвольно.
Заявление можно составить на фирменном бланке с печатью за подписью индивидуального предпринимателя или уполномоченного лица (представителя) (в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность).
В заявлении должны быть указаны реквизиты адресата и заявителя, а из текста заявления должно следовать, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, а также намерение предпринимателя перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Очевидно, что необходимо указание прилагаемых документов.
...правоустанавливающие документы...
Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости. Оно выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219).
Собственник имеет право выбора: представлять в компетентные органы подлинники правоустанавливающих документов или их нотариально удостоверенные копии.
...техпаспорт...
Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации, т.е. БТИ (п. 3, 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ; утв. постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301).
Соответственно для получения технического паспорта помещения, а также поэтажного плана дома, в котором находится данное помещение, необходимо обратиться в БТИ по местонахождению помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
...проект переустройства...
Собственник помещения должен приготовить проект самостоятельно. Но: окончательный вариант проекта необходимо согласовать с органом местного самоуправления по местонахождению помещения.
В этот орган представляется соответствующее заявление, а также ряд документов:
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.05 N 266.
После представления всех вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Важно помнить, что вышеописанный перечень является закрытым, т.е. требовать другие документы, кроме установленных пунктом 2 статьи 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе.
А соседи согласны?
Значение соседей в нашей российской действительности переоценить сложно. Вот уж кто может попортить жизнь...Тем не менее Жилищный кодекс не содержит требования о том, чтобы владелец помещения, которое предполагается перевести в нежилой фонд, заручился согласием соседей. То есть собственников помещений (квартир), примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых.
Тем не менее заручиться одобрением соседей, тем более если такая возможность есть, будет нелишним. Конечно, отсутствие согласия соседей не будет формальным основанием для отказа в переводе. Однако местные "шефы" будут более придирчивы и дотошны.
Кстати, несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в нежилой фонд, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир). Так, в соответствии с пунктом 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 08.02.05 N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы" в жилых домах не допускается производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или начинать работы, сопряженные с шумом, в будни ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00.
Что решают
Решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в течение 45 дней с момента представления заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. После вынесения решения в трехдневный срок чиновники должны вручить заявителю (или направляет по адресу, указанному в заявлении), уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ). Форма такого уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.05 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".
Случаи отказа
Отказать в переводе помещения в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ):
непредставление необходимых документов, указанных выше;
представление документов в орган местного самоуправления не по местонахождению жилого помещения (квартиры);
помещение не соответствует критериям статьи 22 ЖК РФ (см. выше);
проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). Если нет оснований, чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.
После получения уведомления
В принципе, получив уведомление, можно начинать работать. Уведомление от органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является основанием использования данного помещения в предпринимательских целях (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Впрочем, иногда такое уведомление может содержать требования к собственнику помещения по его переустройству и (или) перепланировке, причем в документе должен быть приведен перечень выполняемых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В таком случае уведомление является документом, получение которого подразумевает выполнение собственником всех указанных в нем требований и предписаний. Приемочная комиссия, которая создается главой органа местного самоуправления, принимает выполненную работу по переустройству и (или) перепланировке помещения. Она же оформляет соответствующий акт о приемке.
Впоследствии орган, осуществляющий перевод помещений, направляет акт в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по местонахождению помещения. После получения акта о приемке помещения собственник может использовать переведенное переоборудованное нежилое помещение в предпринимательской деятельности.
Орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд должен проинформировать о своем решении всех собственников объектов недвижимости, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (п. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Административная ответственность
В КоАП РФ за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем данную статью можно применить, только если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо). В этом случае ему грозит предупреждение либо штраф, размер которого составляет от 1000 до 1500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо).
Законных оснований для привлечения к ответственности по этой статье организации, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя нет.
Согласно статье 7.22 КоАП РФ, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 руб. до 5000 руб., на юридических лиц - от 40 000 руб. до 50 000 руб.